ホームインスペクションは必要ない?中古住宅仲介業者が「意味ない」と言う理由

中古住宅

「ホームインスペクションは必要ない」と中古住宅を

検討したときに言われたことありませんか?

実際にインスペクションてなに?という状況だと、

そのまま素直に聞いてしまうことも。

ホームインスペクション = 家の人間ドック です!

やったほうが良いです。購入時に一度は聞く、インスペクションについて、

「やった方がよい理由」 と

仲介業者さんが「あまり意味がないですよ」という意味を解説していきます。

読み終わったあとに、

「意味のある」インスペクションを「やるのがよい」

という結論を共有できたらと思います!

もりのくまさんずです。

5年間かけて物件を探し、中古住宅を購入!

不動産屋さんでは聞けないこと、購入しないと分からないことなど、私たちの実体験が、皆さんの参考になればと、ブログをはじめました。理想の家を手に入れるためお役立て下さい!

タイトル下




ホームインスペクション【住宅診断】は必要ない?

 

結論は、「やった方がよい!」です。

理由は、買い手としては、安心できて、リフォームの資産ができる からです。

人でいう、人間ドッグなので、やった方がいですよね!

ではなぜ、「やっても意味がない!」という話や、

「やった方がよいのでしょうか?」という質問が多いのでしょうか…?

これには、「買い手」「売り手」「不動産屋」という3者の思惑の違いや、

実際に診断をする資格に関しても問題など、複雑な事情があります。

これから、実際に出会った話や売り手、不動産屋から聞いた話も合わせて、

インスペクションとはなにか、問題点は、結論にいたる理由を

まとめて行きます!

実は、私の場合、売り主さんが急きょ遠くに引っ越してしまう事情があり、

売却を急いでいたため、インスペクションを先方の費用で予め実施しました。

これは、しっかり診断した結果をだして、直すところは直して、

後腐れなく引き渡したいとの強い希望があったので

これは非常にまれなケースのようです

しかしながら、実際はこういったケースはまれで、しっかりした診断欠陥を得ることが

むずかしいこをがあるようです。

インスペクション(住宅診断)の義務とは

宅地建物取引業法(以下、宅建業法)が2018年4月に、民法の規定が2020年4月に改正され、

インスペクションについて、不動産会社が売主と買主に伝えることが義務化されました。

実際になにをするかというと…

「欠陥住宅ではないか」
「いつごろ、どこに、いくらくらいのお金がかかるのか」
「あと何年くらいもつのか」

ホームインスペクション(住宅診断)とは、住宅に精通したホームインスペクター(住宅診断士)が、第三者的な立場から、また専門家の見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめ、アドバイスを行なう専門業務を指します。( 詳細は当協会サイト「よくあるご質問」をご覧ください)
住宅の購入前や、ご自宅の売り出し前にホームインスペクションを行なうことで、建物のコンディションを把握し、安心して取引を行うことができます。
居住中のご自宅について調べることもあります。
また、不動産仲介業者が物件の状況を消費者に明らかにするために利用するケースも増えています。

診断の方法は、目視で、屋根、外壁、室内、小屋裏、床下などの劣化状態を診断するのが基本です。
機材を使用する詳細診断もあります。
ホームインスペクターは住宅の「かかりつけのお医者さん」です。
米国では、州によって異なりますが、取引全体の70〜90%の割合でホームインスペクションが行われ、すでに常識となっています。
日本でも近年、急速に普及しはじめています。

引用:日本ホームインスペクターズよより

ちなみに、法改正のなかでホームインスペクションのことは「建物状況調査」という言葉になっています。

義務化の対象物件は中古住宅のみ

義務化の対象となっているのは、中古住宅のみです。

の透明性を高めることや買主の不安を払拭することで、中古住宅の流通量(売買件数)を増やすことが改正の目的の1つだからです。

中古住宅の流通量を増やしたい国の施策の一つです。

「実施」ではなく「説明」義務

中古住宅売買時に仲介をする宅建業者、つまり不動産会社などに対して、

義務が課せられましたが、「実施」が必須になったわけではなく、

業者をあっせんできるかどうかを説明し、希望があればあっせんする(買主の希望で実施するには、売主の許可が必要)

②既に行っている場合、重要事項説明でインスペクション結果を買主に説明する

簡単に言えば、インスペクションについて売主や買主への「説明」が義務付けられたということですね。

実施費用・標準的な実施内容

診断を行う際の一般的な費用は、5~10万円ほどです。

少し高く感じる方もいるかもしれませんが、個人的にには入るのが困難な、

「床下」「屋根裏」「屋根上」などを写真付きで診断してもらえます。

これから数千万円の買い物をしようとしていることがを考えれば、

決して高い費用ではないのではと思います。

欠陥を知らずに購入してしまい…何年か後に百数十万かけて修繕…

なんて話しも聞きますしね…。

検査対象

検査対象は次の3つ

① 構造耐久力の安全性に関するもの

② 雨漏り・水漏れの発生、可能性

③ 設備配管の劣化

詳細項目例

外回り

・基礎および外壁の亀裂 ・鉄筋の露出 ・シーリング材の劣化 ・外壁の腐食、変色、雨漏り ・バルコニー防水

室内

・壁、柱、はりの状況 ・内装材の浮き、剥がれ ・内装材の腐食、カビ ・天井の腐食、カビ ・階段の構造状態 ・建具の不良 ・柱、床の水平

天井裏

・金具のゆるみ、腐食 ・換気ダクトの接続不良

設備

・換気設備動作 ・給湯器周辺の状態 ・給排水管の接続

床下ほか

・漏水、みずたまり有無 ・金具類ゆるみ、腐食 ・部材や接合の状態 ・配管の固定状況 ・清潔であるかの状態 ・点検港の不良

我が家の診断結果

購入前に実施した(してもらった)診断結果の一部です。

実際は30ページにわたり詳細に写真付きの冊子で説明してもらっています。

☟ 床下にしろありの蟻道が見つかったため、駆除作業も併せて実施

買い手側のメリット

見えない部分の状態を知り安心できる

一番はこれですね!

敷地や間取り、内装など、目に見える部分は見学に行けば確認できますが、

基礎や内部については確認する手段がありません。

当然買う側としては、住んでみたら、ここもダメ、あそこもダメでは

困ります!インスペクションにより

・結果が良ければ、安心して購入できる

・問題点がわかれば、補修計画や予算だてもできて、購入後の計画が立てられる

のは、大きいです!

資金計画を明確にたてられる

我が家もそうですが、中古住宅を購入した方は、

全てをのそのまま使うよりも、一部をリフォームして住む方が多いと思います!

しかし、思わぬ箇所の修理が必要だったり、設備の寿命がきたり…

ということがあると、購入時にたてたリフォーム計画が

一気に崩れていきます…

インスペクションの大きな意味の1つに、

劣化部分の状況を把握できることがあります。

予め数年先には修繕が必要な部分も把握して、

計画を立てることが可能になります!

「安心をえること」「資金計画を立てられること」

これが大きなメリットです!

またしっかりした診断の実施が出来れば、

買い手にとってデメリットはほぼありません!

かし保険に加入できる

もうひとつのメリットに「かし保険」があります!

購入した住宅に重大な不具合があったとき、補修費用などを補償してくれるのがかし保険です。

中古住宅の売買では「既存住宅売買かし保険」を利用しますが、

保険に加入するには検査を受け、耐震性や劣化の基準をクリアすることが必須件です。

事前にインスペクション(建物状況調査)を受けておけば、

保健加入時に検査を省略することができます。

かし保険に入ると、引き渡し後に構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分に

不具合(瑕疵)が見つかった場合、5年間は保証が受けられます!

買い手のデメリット(不安)

唯一のデメリット(不安要素)は、

販売をしたい業者の意図で、問題を過小検証されてしまう…

ここまで見てくると、インスペクションをすることの意味は多く

やった方が良い結論にいたることが多いと思います!

しかしながら、ごく一部とは思いますが、悪徳業者による

仮称診断などでトラブルになるケースもあるようです。

そこには、買い手ではなく、「売り手」や「不動産屋」の

意図も見え隠れします!

「売り手」「不動産屋」のデメリット

安心と、修繕点もしっかり把握をしたい!という意図で、しっかりした診断を望んでも、

正確な診断をしてくれない、「悪徳」「技術の低い」診断業者も

残念ながら、ごく一部にあるようです。

そこには、買い手ではなく、「売り手」や「不動産屋」の

意図も見え隠れします!

失敗しないためには、こういった、売り手側の状況も頭に入れておく必要があります!

  • 補修困難または高額な補修費が必要な問題が発見されることがある
  • 瑕疵等が見つかった場合、売主負担による補修の必要性が高まる
  • 瑕疵等が見つかった場合は値下げの必要性がでてくる
  • 売主・買主、検査会社との日程調整で手間がかかる
  • 見つかった瑕疵等の内容次第では取引が中止になることがある

要するに、

「買い手が購入をやめてしまうこと」

「費用がかかる(値下げせざるをえない)」

ということですね…

結果、

「ホームインスペクションは意味ない」

「必要ない」

という話をされることが起こることになります!

「売り手」「不動産屋」側にもメリットはある!

もちろん、診断により「売り手」「不動産屋」側のメリットもあります!

  • 瑕疵等がわかれば、取引後のトラブルやクレーム対応が減る
  • 買主が建物に満足すれば契約率が高くなる
  • 売却開始前に補修しておくことで売りやすくなる
  • 瑕疵等がある場合、買主へ告知して売却できる
  • 売却後の買主とのトラブルが減る

結局は、売却後のトラブルをさけることにつながる…

売り手や不動産屋にとっても、信用のおける診断はメリットの方が大きい。

インスペクション実施業者の重要性

「買い手」「売り手」「不動産屋」どの立場でも、

ホームインスペクションの結果について最も信用できる状況が好ましいと言えます。

しかし、残念ながらインスペクション業者のなかには、

仕事欲しさに紹介・斡旋してくれる不動産業者に気遣いして、

本来なら買主へ伝えるべき建物の状況を曲げてしまうことや

悪くない印象を与えるよう表現を変えることがあります。

こういった業者を選定していないか、そこまで確認できる

信用のおける不動産屋であるか、の見極めが重要となります。

心配な場合は…

ホームインスペクション業者の第三者性が大事であることをよく理解して、

自分で業者選びをすることを強く推奨します。

利用有無の判断は自分ですべき

また、媒介契約時などに不動産業者からインスペクションは必要ないものだ

と説明されることもありますが、それは信用しない方がよいです。

建物の状況について詳細を把握していない人が、無責任に言っている可能性が高く、

購入後に瑕疵・不具合が見つかっても何ら責任をとってくれるわけではありません。

利用すべきかどうかは、買主が自ら考えて判断することが必要です。

インスペクションには立ち会うべき?

物件を気に入っても、仲介業者が上記のような場合は、

インスペクションを担当した専門家から説明を受けられるよう、

自分での業者選定をすること。

内容をよく理解するためにもインスペクションを実行する現場に立ち会うこと

も考えてみましょう!

まずは無料の資料請求や相談をしてみよう

これから住む家に「中古住宅」や「リフォーム」を選ぶのであれば、

事前の住宅診断は必須と思います!

出来ることなら、

「信頼置ける仲介業者さん」の仲介で

「信頼置ける売り手さん」から

「信頼置ける診断業者」さんのインスペクションをもとに、

「気に入った家」を購入したいですね!

ホームインスペクションについても

中古住宅についても、まずはプロに聞いてみるのが

よいと思います。

私も購入前にいろいろと相談した、

リノべる を紹介しておきます。

リノベーションのことがよく分かる資料
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担当の方がとても丁寧に対応してくれ、

購入までのサポートをしてくれます。

まずは資料だけなら、無料なので

参考にしてみてください!

今回も最後まで読んでいただき、ありがとうございます!

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